楼市调控重压下,19年楼市调控缩进

来源:http://www.tzzyzscx.com 作者:666彩票房产 人气:178 发布时间:2019-09-10
摘要:过去20年,房地产无疑是创造最多财富的行业,同时也创造了最多的泡沫。 摘要: 中国地产黄金十年后的生死节点,哪家地产商尤其是知名地产大鳄中,谁会最先倒下?生或死的真相,

过去20年,房地产无疑是创造最多财富的行业,同时也创造了最多的泡沫。

摘要:中国地产黄金十年后的生死节点,哪家地产商尤其是知名地产大鳄中,谁会最先倒下? 生或死的真相,或许主要就隐藏在这些房企的几大关键财务指标中。截至记者发稿,沪深两市上市房企(申万分类)2011年三季报已披露完毕,香港上市内房股大多也已披露最新的销售...

{"type":3,"value":{"videosourcetype":1,"vid":"p0895veevba","desc":"这两年我国楼市调控的效果十分显着,从一开始的抢房热潮到如今的楼市萧条,从一开始的房价飞涨到如今稳定的房价,都验证了我国楼市的调控成果,最近有消息显示,2019楼市调控收紧,开发商只能拆东墙补西墙,刚需:看你几时完。","img":"

2年前任志强还在任何场合都坚持称“中国的房价会永远涨下去”,但是最近两年我们突然发现,这个老年网红在公开场合对房价闭口不提了,被问得多了,他也就说说土地的事情,和人民币贬值的事情。很多人表示不理解,但奇哥深知其后的原委:

中国地产黄金十年后的生死节点,哪家地产商尤其是知名地产大鳄中,谁会最先倒下?

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生或死的真相,或许主要就隐藏在这些房企的几大关键财务指标中。截至记者发稿,沪深两市上市房企(申万分类)2011年三季报已披露完毕,香港上市内房股大多也已披露最新的销售数据。权威统计显示,上市房企存货高居不下、资产负债率节节攀升、净利润/净利润率悉数下滑、经营性现金流近七成企业告负,可谓危机四伏。

本轮房价周期后,房价狂飙猛进,结果早已撑破了他的预期,他万万没想到,房价可以疯到这步田地,连债务缠身的贫困县城都早早进入了“万元俱乐部”。面对疯狂无止境的房价,任志强不是不敢说,而是的确说不准了。

截至三季度末,即使因工业化、高周转而著称的万科,资产负债率也已高达78.97%,几乎入围沪深两市上市房企资产负债率前10名,这个负债率也是万科2008年以来近4年期间里的最高值。

中央调控楼市的决心还能坚持多久,说不准了;城市化进程能否继续推动房价上涨,也说不准了。因为如果按照任志强一贯的观点,本轮楼市调控早就该收场了,但现如今的情况是,调控大棒挥舞得正欢,从一线到四线,没有最严只有更严,城市间的较量也早已进入白热化阶段。8月底的2天8城加码调控,可见一斑。

华远地产董事长任志强日前告诉本报,本轮调控是否见效可能要以一些地产商的倒闭为标志,从行业整体看,地产商总共尚有约1.7万亿资金未使用,总体上不会有大规模倒闭。“但个别企业并不排除存在崩溃、倒闭的可能性。”

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最大的危机不在于当前,而在于趋势。房企的生存状况已经令人担忧,但趋势上,这种恶化并没有触底,房价而言,可能还只是开始,这才是让绝大多数地产商最绝望的。

今天我们不谈在目前的政策情形下,未来房价走势,奇哥今天想和大家探讨一下,在刀光剑影的楼市调控重压下,房地产风云诡谲,接下来开发商、银行、炒房客和地方政府等这几个主要角色,谁会最先撑不住倒下?

有多少“凤凰”危在旦夕?

1,融资收紧,普遍缺钱的地产商会率先扛不住吗?

凤凰股份(600716.SH),这家江苏南京国资背景的知名区域房地产企业,三季度净利润率出现了负178.18%的“离谱”状况,排名沪深两市上市房企(申万分类)倒数第二,仅次于已处于暂停上市但依然归类为地产行业的ST海鸟。

666彩票 ,春江水暖鸭先知,地产市场里最先感知到凉意的当属地产商们。现在说地产商们普遍缺钱,相信已经鲜有人会反驳了,毕竟这一年多来因为缺钱而陷入破产舆论风波的地产商已经不在少数,地王被套更是屡见不鲜。

仔细研读地方房企最新的财务数据,让人“倒吸一口冷气”。至2011年三季度,其利润总额为-4443.87万元,净利润为-3362.65万元,净利润同比增长率为-4048.35%。资产负债率为78.86%,排名沪深两市上市房企前20位,负债合计高达近56亿元,而其手头的货币资金不到17亿元。其最新的资产流动比率降至1.40,速冻比率则为0.40。公司当前的存货(净额)超过48亿元。

地产商缺钱主要来源于三个方面:信贷收紧、偿债到期以及政府限价,奇哥在之前的文章中说过,这三座大山眼下就牢牢地压在每一个地产商的身上,底子厚有实力的就多撑几年,底子薄资金紧缺的,毫无疑问会在博弈中落败,被淘汰出局。

本报记者此前掌握的信息显示,在凤凰股份庞大的存货所涉资产中,其中一个大头就是闲置超过6年之久的南京铁管巷地王,该项目是其在2010年以一种接近于“火中取栗”的方式接手的。

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2010年7月,完成借壳上市不久的凤凰股份公告称,全资子公司拟收购南京龙凤投资置业有限公司74.81%股权,股权转让价款为6.5亿元。此次股权转让完成后,这块著名的闲置地王就背在了凤凰股份的身上。

但是能就此断定,地产商们会最先扛不住吗?答案是否定的!首先,对于一二线的地产商来说,虽然各种调控压力下,一二线市场有明显降温,成交量也日渐下降,但要知道一二线的开发商资金实力没有太差的,况且人口源源不断的一二线从来不缺购房需求,虽然眼下被各种手段压制需求暴减,但这只是短期的蛰伏,后期一旦放开,爆发力同样惊人;

较高的土地成本,是目前大多数负债率等财务数据报警的房企的一个重要共同点。

再者,很多人说三四线的地产商很难渡过难关,棚改面临收缩,加上人口外流,这里的房价会很快回调。但在奇哥看来,这些都不是问题:三四五六线这一轮,吸引来的全是有实力的地产商,碧桂园、恒大、融创、万科、万达等一众品牌大、实力强的企业都聚拢于此,他们不同于本土企业,融资能力差、营销能力差,调控降临会迅速失血过多而死,这些企业这一轮不仅拿的都是廉价土地,且手续干净可快速出手,他们完全不care市场是否调控,最大的影响不过是少赚点钱罢了,还不至于被调控放倒。

或许,不管是财务数据还是实际运营层面,凤凰股份的生存状况都还不是所有房企中最令人担忧的。凤凰股份所透露的只是整个行业当前危机的冰山一角。

当然,房地产如果继续保持调控重压,市场江河日下,谁也不敢保证市场不会自动筛选一批能力差的企业pass掉。

上海同策咨询与研究发展中心的最新统计披露,2011年第三季度,沪深两市上市房企中有21家净利润出现负值,其中新城B股以负值6000多万的净利润位于最低;相比去年同期,有52家房企出现了下跌,其中不乏首开股份、金地集团(600383.SH)、滨江集团(002244.SZ)、万通地产(600246.SH)、凤凰股份、莱茵置业(000558.SZ)等知名企业。

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开发商四面楚歌: 谁会最先倒下?

2,见风就炒的炒房投资客会被轻易撂倒吗?

净利润率方面,也有半数左右的企业销售净利润率出现下滑,万通地产三季度净利润率仅为4%,相比去年的17%大幅下跌76%左右。而凤凰股份、天津松江、长春经开、丰华股份等13家企业三季度的净利润率均为负值。

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